白沙海湾在什么地方-白沙湾的具体地理位置在哪里

白沙湾的具体地理位置在哪里

白沙湾位于营口市南部仙人岛新区的白沙湾海滨公园境内。

白沙湾以海域风光为主，被誉为辽东第一滩。并且盛产白沙湾仙桃，故又被誉为东北第一桃乡。白沙湾景区的旅游资源有四大特色，风光特色以海洋风光为主体，兼有森林风光，海岛风光等自然风光，还有果园、葡萄园等农业旅游资源，有望海楼、古汉墓群等历史遗迹，北临港口有风力发电等工业旅游观光设施。

青岛贝壳问答｜夏庄、流亭未来城、白沙湾可以置业吗？

近几年越来越多在主城工作的刚需年轻人，因为房价的上涨，囊中羞涩等等原因选择了，城阳南、李沧北的板块安家落户，而夏庄、流亭未来城、白沙湾因为地理位置的优势成了不少购房者眼中的热门板块，今天咱们就着重分析一下这3个板块的特色优势，请根据自己的需求对号入座。夏庄板块因为黑龙江路的串联，和李沧核心居住圈连成了一片，因此也成了2019年之前人口外溢的主要区域，像十梅庵、丹山板块因为地理位置和群山环绕的环境优势，房价也是蹭蹭的上涨，尤其是以鑫江为首的青岛本土房企，打造了水清花都、水清木华、桂花园等等优品质住宅，而随着人口的逐渐增加，黑龙江路堵车也是越来越严重了，加上地铁的修建，短期内拥堵情况是真心无解，贝壳找房参考均价1.3-2万。白沙湾，2019年，因为一个楼盘的诞生，让这个一直默默无闻的区域突然出现在了众多购房者的视线中，作为曾经项目的参与者，有幸看到天一仁和珑樾海一跃成为青岛年度热盘，总价120万的三居室，让大家伙突然发现，原来89平还能做成这么舒适的三居室，一天一单元，两天一栋楼的销售情况也是让各大房企眼红，选择纷纷入驻白沙湾，而现如今的万科可以说是这个板块的代表项目了，综合来说，板块主打海资源生态居住区，公共交通比较匮乏，但是万幸临近环湾路，所以家里有车的朋友可以重点考虑，参考均价1.3-1.6万。去年机场搬迁之后，未来城终于落地了，加上城阳本土拿地眼光巨好的双利以及挂着“招保万金”名头的保利纷纷是围着地铁一号线打造了自己的项目，因为这个板块距离城阳核心商圈只有一路之隔，让不少购房者以为这边房价肯定贵上天，但实际上1.5-1.7的均价，放眼整个城阳南甚至城阳区综合来看，双商圈加持以及现成的地铁配套，就有那么一点性价比了，毕竟和商圈不相上下的夏庄比，交通优势明显。而和环境略胜一筹的白沙湾比，又有着无可比拟的公共交通系统。所以重交通、商圈的购房者可以看过来了。

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城阳白沙湾，为何开发商努力如斯，依然只是“白瞎湾”？

青岛楼市，有个神奇的地方不能不提：

这个地方，叫做白沙湾。

因为建设起点很高，不少开发商在这里争相搞出一堆高端楼盘，却憋了10年时间愣是卖不出高端价格，所以又有人把这里称呼为“白瞎湾”。

意思是什么呢？不管开发商多么努力，设计出多么高端大气上档次的楼盘，只要放在这个地方，都得“白瞎”。

白沙湾这个地方，最出名的一件事是导入了宏宇集团的高端楼盘产品星河湾，这家在广州、北京、上海豪宅领域大杀四方——青岛原四方区表示这个锅我不背——的开发商，到了青岛，摩拳擦掌，计划大干一场。

星河湾的开发商为了开发白沙湾这块地，也算是下了血本。总面积200-300平米，甚至最大到900平米的超级大平层，无敌管家物业，楼座中央大型花园、小区水系、配套星级酒店之类豪宅必备元素都用上了。

我们经常斥责某些开发商盖完房子就跑，小区建设完毕，配套大幅缩水的事情屡见不鲜，但开发商盖完房子还自掏腰包盖海滨步行道，自己填一块滨海景观沙滩这种事情，星河湾做了。

宏宇乃是真·良心开发商，这个没得说。从楼盘品质上来讲，星河湾其实没得黑。

问题是：上海、广州的星河湾那都是妥妥的豪宅。浦东星河湾动辄十万每平米，青岛星河湾怎么样？

答案可能不太好。在青岛人眼里，星河湾是“伪豪宅”，属于青岛新房和二手房倒挂最严重的区域之一。新房平均2.7-3万，但二手房成交很难突破2万元大关。

也就是说，一套星河湾的房子，业主想脱手的话，平均每平米要赔一万。活脱脱的“房住不炒”啊。

以星河湾的拿地成本、建设、园林绿化水平来看，恐怕二手房的成交价1.6-1.7万水平，还抵不上小区的建设成本呢。

星河湾这样了，周边的小区怎么样？

说实话，滟澜海岸、花溪地是风水师2012年就去现场考察过的楼盘，那时候蔚蓝群岛单价四五千，滟澜海岸和花溪地五六千，别墅还没上万。

当年投资这些小区的业主，现在经过16-17年的一通楼市行情，收益确实不少。但是，相比城阳其它地方的楼盘，花溪地、滟澜海岸这些当时看起来品质都颇高的楼盘现在“泯然众人矣”。

看到这个架势，本来在星河湾隔壁拿了一大块地想蹭豪宅热度的青特，被现实教训终于清醒过来，悦海府二期回归中小户型，也不再不搞什么台湾小姐姐鞠躬微笑的物业服务了。

把象征豪宅的5.8物业费降到普罗大众能接受的水平，房子的销售就有了起色。

当然，整个白沙湾区域，坚持平价的楼盘也不是没有，比如说，白沙河对面有个蔚蓝群岛。

蔚蓝群岛，卓越开发的楼盘，当年的风水师也去看过，毕竟八大关、麦岛住过的人还是有点傲娇，当时家人对这个楼盘的评价是质量品质很一般，“刚需中的战斗需”，周边没有大商场、公园绿地，公交车都没有几趟，小区后边大片物流园区，卖点其实就是便宜，所以这个小区，当年根本没看中眼。

但是，偏偏这个蔚蓝群岛成了白沙湾一带发展最好的小区，到了晚上，不管是看亮灯情况，还是百度热力图，都明显能看出它比周边楼盘要高一大截。

比较搞笑的是，尽管蔚蓝群岛的房子谈品质简直是侮辱星河湾，但事实是在二手市场上，蔚蓝群岛的房子和星河湾没有拉开成倍差距，而且购销两旺。关注度很高。

截了个历史成交图，除了有个套一房源卖出了低价以外，小区其它的成交情况，比星河湾“豪宅”便宜不了多少。

白沙湾为什么成了“白瞎湾”？

为什么数家开发商用尽浑身解数，匠心精神、精心打造，但无论如何就是不能拔高片区的品质？

为什么在北上广风评产品力炸裂，动辄10万+的楼盘，同样的设计用料，放在这里却被斥责为“伪豪宅”？

为什么整个片区，标榜刚需的楼盘，小户型反而供销两旺？

道理很简单，白沙湾的经历，告诫我们所有的房产人一个真理：

在青岛讲楼市，千万不能只讲楼市，不讲青岛。青岛楼市，就是“青岛楼市”，相比其它城市的楼市，有其特殊性。

青岛的特殊性在哪里？是全国屈指可数的主城直接进抵海滨的一线、新一线城市。而且青岛的海岸线，红瓦绿树，碧海蓝天，拥有北方几乎最好的沙滩浴场资源和岩质海岸。

海岸线和海岸线不一样，北上天津、东营、滨州，南下盐城、南通、上海、宁波看看那边泥浆一般的海水，你就能明白为什么中国虽然不缺海岸线，但说起海滨旅游，大家想起的，总也逃不出青岛、厦门、三亚……的手掌心。

青岛的海岸线，品质太好了。

风水师多次强调过，青岛楼市最优质的配套，是海岸线，是山海资源。学区、医疗、商圈、交通这些东西虽然不可或缺，但这些东西大家都有，唯海岸线，青岛独有。而且青岛的海岸线还有讲究，前海和后海不一样，山前和山后不一样。

所以，青岛哪块土地应该盖什么样的房子，其实是天注定的，不能乱来。

120年前，德国人殖民青岛的时候，把中山路修成商业街，太平路、广西路搞成写字楼、办公区，文化名人、资本家住在小鱼山周边，达官贵人住在八大关……是有讲究的。

普通人？小哥，您请到西镇、后海码头、大庙山附近住“刚需房”——里院。

这个规划能不能换过来？把豪宅盖到西镇，把刚需房建设到八大关？答案是：不行。

西镇这个地方，位于前海后海的交界处，地势虽有起伏但相对平坦，这里前后都是海，夏季雾大潮湿，冬天穿堂风，你懂得。

同样海边风大，老火车站附近那是整个青岛主城区的“黑风口”；同样海边雾大，八大峡一带，那湿度格外大。

所以，任何一个优秀的城市规划者，都不会把高档住宅区放在这些地方。

反观八大关这个地方，前面是海湾岬角，后面有太平山（湛山）坐镇，坐山观海，由于有靠山，所以同样处于海边，八大关和中山公园一带属于青岛的低风区，天生对大风免疫。

而且太平山上有一泉名为刺猬泉，水源清澈水质上佳，是现在崂矿、崂山可乐的发源地。

这个地段居住品质高，而且因为太平山的缘故地形狭窄，不可能修建成片成片的“里院”，所以最后规划为品质住宅区，建设了八大关花石楼、公主楼等著名建筑，是必然中的必然。

青岛有个说法是“土著不住海边”，抛开穷这一关键因素，其实关键就是海边地带，风大潮湿。

但是懂青岛的人都懂，同样是在海边，湿度、风力是截然不同的。

德国人建设青岛的逻辑，在30年前的东部大开发的过程中，又一次完美呈现。

把海信君澜、君汇、银丰玖玺城放到五四广场，再把市府大楼挪到小麦岛边儿上，成不成？

或者把浮山后的二实验、65中重点学区搬到浮山前，成不成？

答案也是不行，离开浮山前的山海资源，豪宅就失去了品味，而把重点学校、医院放在山南海北这么狭窄的位置，不聚人气，也“发展不起来”。把学校、医院放在山后的大块平地上，方便普罗大众就学就医，规划方向是对的。

更重要的是，东部大开发的逻辑，搬到现在的建设西海岸新区，又是一次简单复刻。这就是风水师为什么说灵山卫必成“富人区”的逻辑。限于篇幅，这里就不展开说了。

结论就是：青岛的建设，必须由着山海地形来开展，容不得开发商胡来。

青岛这个地方，有山有海有风光，所以，什么地方盖什么样的房子，是有一定规律的。这个不以人的意志为转移。

任何离开青岛山海资源配套还想盲目拔高的开发商，最后都只能死路一条。

举个最简单的例子。我们都知道，房子选择玻璃幕墙或者干挂石材的外立面，优于普通真石漆外立面。

那么，干挂石材外立面的房子，一定比真石漆的房子高档吗？

中国绝大多数城市，北京、上海、济南、郑州、西安、成都，答案可能都应该是肯定的。

但是在青岛，问题来了——浮山后的小区，如果凭借干挂石材，玻璃幕墙外立面，大搞园林绿化，就能比浮山前的真石漆小区档次高吗？

答案：休想、没戏、不可能。

道理在于，中国绝大多数城市，北京、上海、济南、郑州、西安、成都，这些城市的特点都是平原地貌。

有句话叫“平地无风水”，在平地上盖房子，A小区和B小区，区分档次的手法唯有“内拼品质、外拼配套”。

而干挂石材、人车分流、园林绿化等，就是凸显小区品质的重要手段。

但是这些手段，在青岛的山海资源面前，只有参考意义。

“只懂楼市，不懂青岛”的最明显案例，就是前几天某西海岸中介评价唐岛湾片区的时候写了这样一段话：

福瀛天麓湖这个小区，是开发商脱离山海资源，盲目拔高的一个典型反面案例。虽然全干挂石材、人车分流，台地设计，精装入户大堂没得说，但这个小区处于大涧山风口，一年四季大风呼啸，业主自己都调侃“黑风寨”，而且小区正前方被自家锦绣前城挡了视觉通道，做为高档用料的楼盘出现了“楼看楼”的硬伤。

所以，高级用料带不来品质的提升反而拉高了建设成本，导致去化困难。成为经典的反面案例。反而不如珠江花园来得实在。

此外，由于山海资源聚集等原因，青岛买房相比其它城市而言，还有很多讲究。比如说在平原城市买房，“高低配”小区往往是缺点，高区低区互相遮挡，人车分流、园林绿化不好设计……从大方向来看，说法是没问题的。

但是在青岛买房置业，除了买别墅以外，高档品质小区必须认准高低配、混搭风，如果不这么搞，基本都即刻锁定为中低端小区——因为只有高低配、混搭风的设计，在海岸线上才能看到最多的海景！

这里一切不服，都不要找风水师理论，您请找五四广场后面那栋青岛最著名的办公大楼评评理……

对，就这栋楼，专治所有不服：

看到以上解释，大家可以明白，青岛楼市里的一些规律，相比其它都是特立独行，甚至“反着来”的！

作为外地人，只懂楼市，不懂青岛，选购楼盘，就特别容易踩坑。甚至越是学富五车的资深开发商业内人士，如果不做实地调查，没有青岛生活体验，就比普通人更容易中雷踩坑。

说到这里，我们可以回到白沙湾，看看为什么开发商使出浑身解数，各种豪宅元素都用上，小区仍然档次提不上去，把这一带搞成了“白瞎湾”？

白沙湾，顾名思义，白沙河入海口。

这片地方，从地理上讲，海不在前，山不在后，虽有海岸线，但处于内海，没有岩质港湾，也没有形成沙滩浴场，而是一片片盐碱地。

这种地形，我能想到的最相似的位置，就是西海岸的显浪嘴。说显浪嘴有点陌生，但是它的另一个名字鼎鼎大名：维多利亚湾。

这种地方，景观不足，山海倒挂，出入通勤不是漫长无比就是格外容易被“卡脖子”，距离城市核心地段和核心资源位置，出入不便……

没错，维多利亚湾、欢乐滨海城、白沙湾全部中招。

当然，这种地形也有优点，滩涂大平地，地形开阔面积大，适合建设自成一体，自成配套体系的以价格为卖点的刚需大盘、超级大盘……

没错，维多利亚湾、欢乐滨海城又双双中招。只有白沙湾不服，想“逆天改命”一下……

但是，从结果看，只能说，白瞎，还不如当年就躺平呢……

很多饱读楼市书籍的资深楼市专家可能看不明白个中道理。同样的容积率下，把小区设计为纯高层，拉大楼间距，留出中央花园，比设计成高低配，这园林绿化率要高得多，怎么能称之为“豪宅毒药”呢？

问题就在一句青岛味十足的话：小哥，比昂的做成这样公摊大嫩知道不？嫩一小区中央花园，好意思说比市政海滨步行道、滨海公园还绿吗？

说人话就是：在青岛海滨修筑了大量景观公园、步行道的情况下，滨海一线小区的小区内园林绿化不重要，极端情况下甚至可以不做，只要推窗看到外面一片绿，都不会影响“高档小区”的定义。但是，设计成纯高小区，公摊大和阻隔视觉通道的弊端，却让人无法接受。

这里最鲜明的例子，就是西海岸的禹州天赋云海。小区容积率高达7.1，听起来很恐怖，但是只有四栋楼并排，不至于自相遮挡，而且隔壁就是唐岛湾大公园，所以小区虽然不能称之为高档小区，但没有园区，也谈不上绿化的缺点实际上无足轻重。

但是白沙湾的星河湾、悦海府却踩了这颗大雷：

购房者：你跟我宣扬小区绿化，小区绿化做得再好，能赶上推开窗户面朝大海，背靠青山的感觉吗？

之前说过，浮山放在那里一杵，山前山后的房子品质就已经“天注定”。浮山后的小区既不能通过学区、医疗，也不能通过园林绿化，干挂石材去追浮山前。星河湾的地理位置就决定了，它不可能通过提高房子用料品质、园区绿化等元素，去追赶前海一线。

小区园林绿化再美，你美得过这样吗？

所以单靠人为拔高，在其它城市或许可以，但是在青岛，只要拿不到前海海岸线或者山南坡，建豪宅的结果基本都是“白瞎”的。

说起高档小区，除了面朝大海，背靠青山以外，还有这么一个讲究：出则繁华，入则宁静，讲究“大隐隐于市”。

入不宁静的地方，例如浮山后，学校医院配套吹上天，3万、4万高价一扫空，排队买，也只能是“比较贵的房子”，不能称之为高端小区。

同样，出不繁华的位置，例如蓝谷、上合示范区、西客站、张家楼，纵使搞出品质爆炸的高档房子，也只能用于养老度假。

白沙湾，恰恰踩中了这个“出不繁华”，驱车15分钟，能达到的商业体，只有红岛高新区东片的一个世贸52+。

而且世贸52+体量只有6万方，别说比香港路了，和西海岸唐岛湾、灵山湾20万方+的梦乐城、融创茂不可同日而语。

而且，到青岛市内或者世贸52+的路上，你应该必然能看到这个：

或者这个，暴雨天，你懂得：

虽然开发商建设小区时候各种高档材料都用得上，园林绿化努力一大顿，但是购房者举目四望，发现是“铁景房”，还要各种下穿隧道、桥梁涵洞，这不是一般的“白瞎”。

白沙湾的购房者，经实地探访，发现多数属于青岛本地土著，原来居住于老市北、老台东，老四方、老沧口……这些人不愿意继续住老破小，其实买白沙湾，属于买不起市北新房，退而求其次的选择。

但是现在的问题是，地铁通了，白沙湾没有地铁了。现在没有，未来的一段时间也没有。

距离近，不等同于通勤时间也近。

同样是通勤，比说到台东步行街，，你说是坐1号线从西海岸长江路过来快呢，还是换7号线从城阳正阳路过来快呢？

答案是，尽管都比白沙湾远，但都不比白沙湾坐公交车过来慢。

更要命的是：长江路和正阳路的商业配套，交通配套，都要远胜于白沙湾。

购房者，你们如果不是图便宜的话，为什么不选择城阳核心区域的房子，偏偏去选这个出门就要经过桥梁涵洞，学校商圈都配套不足的白沙湾呢？

好了，这时候白沙湾还剩什么？

维多利亚湾、欢乐滨海城面对这种情况，还有一个百试百爽的杀手锏就是价格，但开发商心比天高，想逆天改命，不惜工本设计大户型、高端用料、品质物业的白沙湾呢？价格能降得下来吗？

只能说：在青岛盖房子，懂楼市，但更得懂青岛。

白沙湾，设计成这样，你不“白瞎”，天理不容啊……

我们，见证青岛30年房地产发展，亲身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。敢于讲真话，不畏阻力，不随波逐流，不畏人言，打碎各种谎言，坚持钻研青岛楼市真相。

我们的口号是：青岛置业指南针，买房这事得较真。

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